IBC Real Estate фиксирует рекордный рост инвестиций в гостиничную недвижимость в 2025 году
Инвестиционный рынок отельной недвижимости в России по итогам 2025 года обновил исторический максимум за последние десять лет. По данным аналитиков консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем вложений в гостиничный сегмент достиг 60 млрд рублей. Это на 57% больше, чем в 2024 году (около 38 млрд рублей), и выше результата 2023 года (54 млрд рублей), который до этого считался рекордным.
Новый пик активности стал возможен благодаря завершению целого ряда крупных и резонансных сделок. Среди них - продажа курортного комплекса Swissotel Resort Камелия в Сочи, реализация отеля Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park в Москве, смена владельца загородного комплекса LesArt Resort в Московской области, а также старт проекта по реконструкции здания бывшей гостиницы "ЛюксЪ" на Тверской улице в столице.
При этом рост общего объема вложений не означает массового увеличения числа сделок с готовыми объектами. Эксперты подчеркивают, что инвестиционная активность в сегменте уже функционирующих гостиниц по‑прежнему носит точечный характер. Ключевая причина - ограниченное предложение качественных активов на рынке.
В обращении в основном находятся так называемые трофейные объекты - уникальные, знаковые гостиницы в крупнейших туристических и деловых центрах страны. Наибольшее количество сделок в 2025 году пришлось на Москву, Санкт‑Петербург и Краснодарский край: на эти регионы суммарно пришлось 20 из 23 транзакций с отельной недвижимостью.
Отдельно отмечается растущая роль дистресс‑активов и объектов, реализуемых через торги. В структуре сделок 2025 года доля таких транзакций приблизилась к 40%, тогда как годом ранее она не превышала 13%. Это говорит о том, что инвесторы активно используют возможность захода на рынок по более привлекательным ценам, покупая проблемные или переоцененные активы с целью их последующей реконструкции, репозиционирования или смены оператора.
Среди крупнейших инвестиционных сделок 2025 года были проекты как в сегменте городских деловых гостиниц, так и курортных комплексов. Такие активы традиционно вызывают интерес со стороны институциональных инвесторов, девелоперов и крупных частных игроков, ориентирующихся на долгосрочную доходность и капитализацию. Детали по суммам и структуре некоторых транзакций участниками рынка раскрываются ограниченно, однако именно они формируют основную часть рекордного объема вложений.
По оценке IBC Real Estate, в ближайшие годы главным драйвером развития рынка гостиничной недвижимости станут проекты, реализуемые в рамках программы льготного финансирования по Постановлению Правительства № 141. Член совета директоров и руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании Микаэл Казарян отмечает, что за четыре этапа реализации программы уже одобрено 436 проектов. В сумме они обеспечат вывод на рынок порядка 78 тысяч новых гостиничных номеров.
Помимо этого, Минэкономразвития России готовит альтернативные механизмы стимулирования привлечения частного капитала в отрасль. Разработка новых инструментов - от субсидирования ставок до расширения форм государственно‑частного партнерства - способна заметно изменить стратегию девелоперов и инвесторов. Ожидается, что появление дополнительных мер поддержки приведет к выходу на рынок новых игроков, в том числе нефинансовых корпораций и региональных инвестгрупп, ранее слабо представленных в гостиничном сегменте.
Фон для роста инвестиций формирует и динамика внутреннего туризма. С 2022 года турпоток по стране увеличился примерно на 15%. По данным Росстата, с января по ноябрь 2025 года число поездок по России достигло 162,9 млн против 141,3 млн за тот же период 2022 года. Таким образом, спрос на поездки - как деловые, так и туристические - продолжает устойчиво расти, поддерживая загрузку отелей и доходность объектов.
Расширяется и сам номерной фонд. Если в начале 2022 года в стране насчитывалось около 170,3 тыс. гостиничных номеров, то к концу 2025 года их количество увеличилось до 183,1 тыс. Ускорение ввода новых объектов связано не только с растущим спросом со стороны туристов и корпоративных клиентов, но и с мерами господдержки отрасли: льготное кредитование, субсидирование инфраструктуры, развитие туристических кластеров и курортов.
Более трети всех новых гостиничных номеров, введенных в эксплуатацию в период с 2022 по 2025 годы, пришлись всего на три региона: Краснодарский край, Тверскую область и Карачаево‑Черкесскую республику. Абсолютным лидером среди них стал Краснодарский край с долей 25% от общего прироста номерного фонда. С начала 2022 года здесь открылись объекты суммарной вместимостью свыше 6,6 тыс. номеров.
Среди наиболее заметных проектов на Черноморском побережье эксперты выделяют Sunparco Hotel Ultra All Inclusive 4* на 329 номеров и FЮNF Luxury Resort & Spa Miracleon 5* на 246 номеров в Анапе, отель "Дивотель" 4* на 198 номеров в Геленджике, а также курортный комплекс Mantera Supreme Seaside 5* на 400 номеров в Сочи. Эти объекты демонстрируют тренд на развитие высококлассных курортов с развитой инфраструктурой, ориентированных как на массовый семейный сегмент, так и на премиальную аудиторию.
Вторую позицию по объему нового ввода заняла Тверская область, на долю которой пришлось около 7% всех новых номеров. Среди ключевых проектов выделяются два объекта под управлением УК "Васта" - "Эрбелия" 4* на 300 номеров и "Рябина" 3* на 390 номеров, расположенные на территории курорта Завидово. Развитие подобных курортных кластеров в радиусе нескольких часов езды от столицы демонстрирует растущий спрос на загородный отдых и формат staycation - короткие поездки без перелетов.
Третье место заняла Карачаево‑Черкесская республика с долей около 3% нового предложения. Основной вклад в развитие регионального номерного фонда внесли объекты в туристическом кластере Архыза. Здесь были введены в эксплуатацию, в частности, семейный отель 7Peaks Family Resort 4* на 200 номеров и отель "Лазурит" 5* на 109 номеров, а также ряд других проектов. Устойчивый рост интереса к горнолыжному и природному туризму в регионах Северного Кавказа делает такие объекты все более привлекательными для инвесторов.
Рост числа новых гостиниц и рекордные объемы инвестиций меняют и структуру рынка управления. Увеличивается доля профессиональных управляющих компаний полного цикла, готовых брать на себя операционную деятельность, маркетинг, стандартизацию сервиса и оптимизацию затрат. Подобные структуры работают как с отдельными собственниками отелей, так и с крупными девелоперскими группами, сопровождая объект от стадии проектирования до выхода на плановые операционные показатели.
Для инвесторов важным фактором становится не только потенциал загрузки и доходности объекта, но и возможность гибко адаптировать гостиницу под изменения спроса - от трансформации номерного фонда до внедрения новых форматов: апарт‑отелей, курортов с лечебно‑оздоровительной инфраструктурой, glamping‑объектов и семейных resort‑концепций. Особенно востребованы гибридные форматы, сочетающие классический номерной фонд с апартаментами, конференц‑инфраструктурой и досуговыми сервисами.
Одной из ключевых тенденций на ближайшие годы станет смещение части инвестиционного интереса из сверхконцентрированных рынков - Москвы и Санкт‑Петербурга - в перспективные региональные локации. Речь идет о городах‑мультицентрах с развитой промышленностью и деловой активностью, а также о туристических территориях с уже сформированным, но еще не насыщенным предложением - от внутренних морских и озерных курортов до национальных парков и горных кластеров.
С точки зрения рисков инвесторы по‑прежнему обращают внимание на регуляторную среду, стоимость заемного капитала и устойчивость туристического спроса. Однако комбинация рекордного турпотока, государственных программ поддержки и растущего интереса населения к внутреннему туризму создает базу для долгосрочного развития гостиничного рынка. При грамотном выборе локации и правильной операционной модели отели остаются одним из наиболее интересных секторов коммерческой недвижимости по соотношению риск/доходность.
В среднесрочной перспективе ожидается дальнейшее расширение номерного фонда, углубление специализации объектов и развитие нишевых проектов: медицинские курорты, спортивные и событийные отели, этно‑ и эко‑гостиницы. Это, в свою очередь, будет поддерживать инвестиционный интерес, формируя новые точки роста не только в традиционных туристических регионах, но и в тех субъектах РФ, которые только начинают системно развивать собственный туристический потенциал.
