Понятие апарт-отеля: гибрид недвижимости и гостиничного сервиса
Апарт-отель — это тип недвижимости, сочетающий в себе функции гостиницы и квартиры. По сути, это многоквартирный комплекс, в котором каждый юнит представляет собой меблированную жилую единицу, оборудованную кухней, санузлом и зоной отдыха. Апартаменты сдаются как на короткий, так и на длительный срок, при этом жильцы получают доступ к гостиничному сервису: ресепшену, уборке, охране, инфраструктуре (фитнес, прачечная, кафе и пр.).
С юридической точки зрения, апарт-отели чаще всего оформлены как нежилые помещения, что снижает налоговую нагрузку на застройщика, но влечёт определённые ограничения по регистрации жильцов. Тем не менее, модель апарт-отелей прочно укоренилась как в крупных мегаполисах, так и в курортных зонах.
Целевая аудитория: кто выбирает апарт-отели
1. Бизнес-туристы
Согласно исследованию JLL, до 48% гостей апарт-отелей в крупных городах России составляют корпоративные клиенты. Бизнесмены и командированные оценили сочетание комфорта домашнего проживания с возможностью долгосрочной аренды.
2. Инвесторы
Апарт-отели популярны среди частных инвесторов, желающих получать пассивный доход. Средняя доходность юнита в апарт-отеле составляет 7–10% годовых, что выше, чем при сдаче традиционной квартиры (4–6%). При этом управление часто передаётся управляющей компании.
3. Туристы и цифровые кочевники
Рост числа digital nomads, особенно после пандемии, увеличил спрос на краткосрочную аренду с возможностью комфортного проживания и самостоятельного приготовления пищи. Апарт-отели предоставляют это в отличие от классических гостиниц.
4. Молодые специалисты и релоканты
Люди, переезжающие в мегаполис на время стажировки, работы по контракту или обучения, предпочитают проживание с гибкими условиями аренды без необходимости покупки мебели и заключения долгосрочного договора.
Экономические аспекты: выгода и риски
Доходность и окупаемость
Согласно данным аналитического центра ЦИАН, в 2023 году средняя стоимость апартаментов в Москве составила 6,7 млн рублей, при этом средняя ставка аренды — около 65 тыс. руб./мес. Это обеспечивает окупаемость в 8–10 лет, что сопоставимо с квартирной арендой, но с меньшими затратами на ремонт и меблировку.
Налогообложение
Апарт-отели классифицируются как коммерческая недвижимость, поэтому налог на имущество выше, чем у жилых объектов. Однако при передаче юнита в доверительное управление часть налоговой нагрузки берёт на себя управляющая компания.
Риски
1. Отсутствие постоянной регистрации у жильцов (важно для арендаторов с детьми).
2. Нестабильность загрузки — особенно в низкий сезон (для курортных регионов).
3. Зависимость от профессионализма управляющей компании.
Тренды и прогнозы развития рынка
Рынок апарт-отелей демонстрирует устойчивый рост. По данным Colliers, в 2023 году в России насчитывалось более 26 тыс. апарт-юнитов, из которых более половины сконцентрированы в Москве и Санкт-Петербурге. Ожидается, что к 2027 году их количество достигнет 45–50 тыс. единиц. Основными драйверами роста остаются:
1. Урбанизация и рост внутреннего туризма;
2. Повышение интереса к гибким форматам аренды;
3. Увеличение числа инвесторов в недвижимость из-за инфляционного давления.
Влияние на индустрию и рынок недвижимости
Апарт-отели трансформируют рынок гостиничных услуг и жилой недвижимости. Они конкурируют с отелями 3–4 звёзд, перетягивая на себя туристов за счёт более выгодного соотношения цены и комфорта. Одновременно наблюдается отток арендаторов с классического квартирного рынка в сторону апартаментов, где предоставляется сервис и гибкость аренды.
Это стимулирует девелоперов запускать проекты mixed-use, совмещающие жильё, офисы и сервисные апартаменты. Таким образом, апарт-отели способствуют развитию формата «город в городе» и децентрализации деловой активности.
Рекомендации экспертов по выбору и инвестированию
1. Оцените локацию. Апарт-отели вблизи деловых кластеров и транспортных узлов обеспечивают стабильную загрузку.
2. Изучите модель управления. Наличие опытной управляющей компании снижает риски простоя и недополученной прибыли.
3. Проверьте юридический статус. Некоторые комплексы имеют «гибридный» статус, позволяющий частично регистрировать жильцов.
4. Сравните доходность. Рассчитывайте доход на основе реальных показателей загрузки, а не рекламных проспектов.
5. Прогнозируйте потенциальные издержки. Коммунальные платежи, амортизация мебели и ремонт — всё это влияет на итоговую доходность.
Заключение
Апарт-отель — это современное решение на стыке жилой и гостиничной инфраструктуры, ориентированное на мобильных граждан, инвесторов и профессионалов. Этот формат показывает устойчивую динамику роста и отвечает на запросы изменяющегося образа жизни. При грамотном подходе он способен стать высокодоходным активом или комфортным жильём с широким спектром возможностей.
