Современное позиционирование апарт-отелей на рынке недвижимости и гостиничного сектора
Сегмент апарт-отелей в 2025 году демонстрирует устойчивую диверсификацию и адаптацию к меняющимся запросам клиентов и инвесторов. Апарт-отель — это гибридный формат размещения, сочетающий в себе элементы гостиничного сервиса и жилой недвижимости, что делает его привлекательным как для краткосрочной аренды, так и для длительного проживания. Основное отличие апарт-отелей от традиционных гостиниц заключается в наличии полностью оборудованной кухни, более просторных жилых зон и возможности самостоятельного проживания, что делает их особенно привлекательными для деловых путешественников, цифровых кочевников и туристов, ориентированных на автономность.
Согласно исследованию JLL Global Real Estate (2024), рынок апарт-отелей в Европе показал прирост на 11% по числу введённых объектов, а в Восточной Европе, включая Россию, рост составил около 8,2%. Эксперты связывают это с растущим спросом на гибкие форматы размещения, особенно с учётом постпандемийной трансформации привычек путешественников.
Экономическая эффективность и инвестиционная привлекательность
С точки зрения инвестора, апарт-отели обладают рядом значительных преимуществ по сравнению с традиционной гостиничной недвижимостью. Во-первых, они обеспечивают более высокую операционную маржинальность благодаря меньшему количеству персонала и более гибкой модели управления. По данным PwC Hospitality Insight (2024), средний уровень операционной рентабельности апарт-отелей в 2023 году составил 28,7%, что на 3,5 п.п. выше, чем у гостиниц среднего сегмента.
Во-вторых, объект апарт-отельного формата часто используется в формате condohotel — модель, при которой номера продаются инвесторам с последующей передачей в аренду оператору. Это снижает капитальные затраты для девелопера и увеличивает скорость возврата инвестиций. Кроме того, высокая ликвидность апартаментов даёт возможность инвесторам выходить из проекта без существенных потерь.
Ключевые преимущества апарт-отелей
Апарт-отели приобретают всё большую популярность не только среди туристов, но и среди городского населения в мегаполисах, предпочитающего гибкие форматы аренды. Ниже представлены основные достоинства:
1. Гибкость размещения — возможность краткосрочной и долгосрочной аренды без изменения формата обслуживания.
2. Низкие операционные издержки — благодаря меньшему количеству сервисного персонала и упрощённой структуре управления.
3. Высокая доходность — по данным CBRE (2024), средняя загрузка апарт-отелей в Европе составляет 72%, что превышает аналогичный показатель гостиничного сектора на 6%.
4. Привлекательность для цифровых кочевников — растущий сегмент удалённых работников формирует устойчивый спрос на формат «дома вдали от дома».
5. Юридическая гибкость — в большинстве стран апарт-отели не подлежат сертификации как гостиницы, что упрощает нормативное сопровождение проекта.
Ограничения и вызовы при эксплуатации апарт-отелей
Несмотря на очевидные преимущества, данный формат также сопровождается рядом специфических рисков и недостатков, которые могут повлиять на его рентабельность и жизненный цикл:
1. Правовая неопределённость — в ряде юрисдикций отсутствуют чёткие регламенты по ведению деятельности апарт-отелей, что создаёт поле для конфликтов с регуляторами.
2. Низкая брендовость — на фоне гостиничных гигантов апарт-отели зачастую теряют в узнаваемости, что требует увеличенных затрат на маркетинг.
3. Рост конкуренции с арендными платформами — такие сервисы, как Airbnb и Booking.com, усиливают давление на ценовую политику апарт-отелей.
4. Сложность с управлением на уровне кондоминиума — при модели condohotel возможны споры между владельцами юнитов и управляющей компанией.
5. Сезонность спроса — в регионах с выраженными туристическими пиками доходность может сильно колебаться, что снижает стабильность денежных потоков.
Прогноз отраслевого развития до 2030 года
На горизонте до 2030 года аналитики прогнозируют стабильный рост спроса на апарт-отели в связи с продолжающейся урбанизацией, глобализацией трудовых процессов и расширением сегмента «lifestyle hospitality». Согласно отчёту Deloitte Future of Hospitality (2025), совокупные инвестиции в формат апарт-отелей вырастут до 112 млрд долларов, что на 34% выше показателей 2021 года.
Ожидается рост мультифункциональных комплексов с интеграцией коворкингов, wellness-зон и сервисов smart living. Особое внимание будет уделяться цифровой трансформации — автоматизация заездов, интеллектуальные системы контроля и персонализированные сервисы станут стандартом в управлении объектами.
Влияние на традиционные гостиничные сети
Экспансия апарт-отелей оказывает заметное давление на традиционные гостиничные сети, вынуждая их адаптироваться к новым реалиям. В ответ на рост популярности гибридных форматов, крупные гостиничные бренды — такие как Marriott, Accor и Hilton — уже инвестировали в создание суббрендов, ориентированных на длительное проживание (например, Marriott’s Residence Inn, Novotel Living от Accor). Это свидетельствует о трансформации бизнес-моделей и переориентации на смешанные форматы.
Такой переход демонстрирует, что апарт-отели перестают быть нишевым продуктом и становятся полноценным сегментом гостиничного рынка. При этом сохраняется высокая конкуренция за потребителя, что требует от игроков постоянного повышения качества и стандартизации услуг.
Заключение
Апарт-отели в 2025 году представляют собой высокоадаптивный и инвестиционно привлекательный формат, способный обеспечить стабильную доходность при грамотном управлении активом. В то же время, необходимо учитывать правовые и рыночные риски, а также усиливающуюся конкуренцию со стороны альтернативных форматов и цифровых платформ. Успешные проекты в этой сфере будут зависеть от способности интегрировать современные технологии, устойчивую бизнес-модель и понимание целевой аудитории.
